住宅ローン4000万で後悔しかない？年収別返済シミュレーションと注意点

「住宅ローン4000万…後悔しかない…」そんな悲痛な叫びをネット上で目にすることもあります。「住宅ローン4000万で後悔してます」という書き込みは本当なのでしょうか？

この記事では、4000万円の住宅ローンが本当に「きつい」のか、年収別に徹底検証します。さらに、後悔しないための対策や注意点も詳しく解説。あなたの住宅購入を全力でサポートします！

住宅ローン4000万で後悔しかない？年収別に「きつい」か検証

4000万円の住宅ローンが「後悔」かどうかは、年収によって大きく異なります。ここでは、年収400万円、500万円、600万円以上の3つのケースで、返済負担率や生活レベルをシミュレーションし、「きつい」のかどうかを検証します。

年収400万で4000万の住宅ローンは組める？生活レベルをシミュレーション

年収400万円で4000万円の住宅ローンを組む場合、返済負担率は非常に高くなります。

項目	金額（月額）
住宅ローン返済額（例）	約13万円
手取り月収（概算）	約25万円
残り（生活費など）	約12万円

※金利1.5%、35年返済、ボーナス払いなしで試算 ※手取り月収は、額面年収の約75%で計算

上記の表からわかるように、住宅ローン返済後の残金は約12万円。ここから、食費、光熱費、通信費、保険料、教育費などを支払う必要があります。かなり節約を意識した生活になるでしょう。趣味や娯楽に使えるお金は限られ、突発的な出費にも対応しづらい可能性があります。

年収500万で4000万の住宅ローンは？無理なく返済できる？

年収500万円の場合、年収400万円の場合と比べると、返済は少し楽になりますが、それでも油断はできません。

項目	金額（月額）
住宅ローン返済額（例）	約13万円
手取り月収（概算）	約31万円
残り（生活費など）	約18万円

※金利1.5%、35年返済、ボーナス払いなしで試算 ※手取り月収は、額面年収の約75%で計算

住宅ローン返済後の残金は約18万円。年収400万円の場合よりは余裕がありますが、子供の教育費や将来のための貯蓄などを考えると、楽観視はできません。共働きであれば、世帯年収が増えるため、返済はより安定するでしょう。

年収600万以上なら安心？4000万住宅ローンの理想と現実

年収600万円以上であれば、4000万円の住宅ローンを組んでも、比較的余裕のある生活を送れる可能性が高いです。

項目	金額（月額）
住宅ローン返済額（例）	約13万円
手取り月収（概算）	約37万円
残り（生活費など）	約24万円

※金利1.5%、35年返済、ボーナス払いなしで試算 ※手取り月収は、額面年収の約75%で計算

住宅ローン返済後の残金は約24万円。趣味や娯楽にもある程度お金を使え、貯蓄もできるでしょう。ただし、これはあくまで一例です。家族構成、ライフスタイル、将来設計によって、必要な生活費は大きく異なります。

【補足】共働き夫婦の4000万住宅ローン戦略（収入合算・ペアローン） 共働き夫婦の場合下記のような選択肢もあります。

• 収入合算: 夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む方法。借入可能額を増やせます。
• ペアローン: 夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法。住宅ローン控除を最大限に活用できます。 どちらが良いか比較しましょう。

【データで見る】住宅ローン4000万の現実 – 平均借入額、返済期間、返済額

4000万円の住宅ローンを組む前に、「平均」を知っておくことは重要です。ここでは、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」などのデータを参考に、平均借入額、平均返済期間、平均年間返済額を見ていきましょう。

みんなはいくら借りてる？住宅ローン借入額の平均

住宅金融支援機構の「2021年度 フラット35利用者調査」によると、フラット35利用者の平均融資額は以下の通りです。

住宅の種類	平均融資額
注文住宅	3,453万円
建売住宅	3,495万円
中古戸建	2,615万円
マンション	4,528万円

マンションの平均融資額は4,528万円と、4000万円を超えています。これは、マンション価格が高騰していることが主な要因と考えられます。

完済まで何年？住宅ローン返済期間の平均

同調査によると、フラット35利用者の平均返済期間は以下の通りです。

住宅の種類	平均返済期間
注文住宅	33.3年
建売住宅	32.7年
中古戸建	30.3年
マンション	32.8年

多くの人が30年以上の長期ローンを組んでいます。定年退職後も返済が続く可能性があるため、注意が必要です。

月々いくら払う？4000万住宅ローンの返済額シミュレーション

4000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は金利や返済期間によって大きく異なります。以下は、いくつかのパターンでのシミュレーションです。

金利	返済期間	月々返済額	総返済額
1.0%	35年	約11.3万円	約4,737万円
1.5%	35年	約12.3万円	約5,148万円
2.0%	35年	約13.2万円	約5,578万円

金利が0.5%違うだけで、総返済額は数百万円単位で変わります。金利の選択は慎重に行いましょう。

4000万の住宅ローンで後悔しないための対策 – 借りる前・借りた後

4000万円の住宅ローンで後悔しないためには、「借りる前」と「借りた後」の両方で、しっかりと対策を講じることが重要です。ここでは、具体的な対策を詳しく解説します。

【借りる前】頭金はいくら必要？4000万住宅ローンの理想の頭金

一般的に、頭金は物件価格の1割～2割が目安とされています。4000万円の物件であれば、400万円～800万円の頭金を用意できると、借入額を減らし、返済負担を軽減できます。

しかし、頭金を多く入れすぎると、手元資金が少なくなり、予期せぬ出費に対応できなくなる可能性もあります。理想の頭金は、個々の状況によって異なります。以下の点を考慮して、慎重に決めましょう。

• 手元に残しておくべき資金: 生活費の3ヶ月～半年分程度は、緊急予備資金として確保しておきましょう。
• 住宅ローン控除への影響: 住宅ローン控除は、借入額が多いほど控除額も大きくなります（上限あり）。
• 金利: 低金利の状況では、頭金を多く入れるよりも、手元資金を運用に回した方が有利な場合もあります。

頭金ゼロでも住宅ローンを組むことは可能ですが、借入額が増え、総返済額も多くなるため、慎重な検討が必要です。

【借りる前】金利タイプ（変動・固定）の選び方で返済額は大きく変わる

住宅ローンの金利タイプには、主に変動金利型と固定金利型があります。それぞれの特徴を理解し、自分に合ったタイプを選びましょう。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
変動金利型	金利が定期的に見直される（半年ごとが多い）。	金利が低い間は返済額が少ない。	金利が上昇すると返済額が増える。
固定金利型	完済まで金利が変わらない。	返済額が一定で、計画が立てやすい。	金利が低下しても返済額は変わらない。変動金利型よりも金利が高めに設定されていることが多い。

近年は変動金利型を選ぶ人が多いですが、金利上昇リスクを考慮すると、固定金利型も選択肢に入れるべきです。将来の金利動向を予測することは難しいですが、金利上昇局面では固定金利型が有利になります。

【借りた後】繰り上げ返済で返済期間を短縮、総返済額を減らす

繰り上げ返済は、住宅ローンの返済期間を短縮し、総返済額を減らす効果的な方法です。繰り上げ返済には、以下の2つのタイプがあります。

• 期間短縮型: 毎月の返済額は変えずに、返済期間を短縮する。
• 返済額軽減型: 返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす。

総返済額を減らす効果が大きいのは、期間短縮型です。しかし、家計の状況によっては、返済額軽減型の方が適している場合もあります。

繰り上げ返済を行う際には、以下の点に注意しましょう。

• 手数料: 金融機関によっては、繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
• タイミング: ボーナスなど、まとまった資金ができた時に行うのが一般的です。
• 住宅ローン控除への影響: 繰り上げ返済によって住宅ローン残高が減ると、住宅ローン控除の控除額も減る可能性があります。

【借りた後】住宅ローン控除を最大限に活用する

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。最大13年間、控除を受けることができます（住宅の種類や入居時期によって異なります）。

住宅ローン控除を最大限に活用するためには、以下の点を確認しましょう。

• 控除対象となる住宅ローンの条件: 新築住宅、中古住宅、増改築など、それぞれに条件があります。
• 控除額の計算方法: 年末の住宅ローン残高の0.7%が控除額となります（上限あり）。
• 必要書類: 確定申告の際に、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの残高証明書などが必要です。

共働き夫婦の場合は、ペアローンを利用することで、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることができ、より大きな節税効果が期待できます。

【借りる前】諸費用はいくらかかる？見落としがちな費用をチェック

住宅購入時には、物件価格以外にも様々な諸費用がかかります。主な諸費用は以下の通りです。

• 印紙税: 不動産売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する印紙代。
• 登録免許税: 不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金。
• 不動産取得税: 不動産を取得した際にかかる税金。
• 司法書士報酬: 登記手続きを依頼する司法書士への報酬。
• 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料（物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限）。
• 住宅ローン事務手数料: 住宅ローンを借りる金融機関に支払う手数料。
• 保証料: 住宅ローンの保証会社に支払う保証料。
• 火災保険料・地震保険料: 住宅の火災や地震に備えるための保険料。
• 団体信用生命保険料: 住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、住宅ローン残高が弁済される保険の保険料。

これらの諸費用は、物件価格の5%～10%程度になることもあります。事前にしっかりと確認し、資金計画に組み込んでおきましょう。

4000万の住宅ローンを組む前に知っておくべき注意点

【注意】金利上昇リスクに備える – 変動金利のリスクと対策

変動金利型は、金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。金利上昇リスクに備えるためには、以下の対策を検討しましょう。

• 金利上昇シミュレーション: 金利が上昇した場合の返済額をシミュレーションし、家計への影響を確認する。
• 固定金利型との比較検討: 変動金利型だけでなく、固定金利型も検討し、どちらが自分に合っているか比較する。
• 繰り上げ返済の検討: 金利上昇前に繰り上げ返済を行い、借入残高を減らす。

【注意】返済期間は長すぎない？定年後の返済リスク

返済期間が長すぎると、定年退職後も返済が続く可能性があります。定年後の収入減により、返済が困難になるリスクがあるため、注意が必要です。

• 退職金での繰り上げ返済: 退職金の一部を繰り上げ返済に充て、定年後の返済負担を軽減する。
• 定年後の収入源の確保: 再雇用、年金、資産運用など、定年後の収入源を確保する。

【注意】ライフプランの変化に対応できる？ – 家族構成の変化、収入減のリスク

将来的に家族構成が変わったり、収入が減ったりする可能性も考慮して、無理のない返済計画を立てましょう。

• ライフプランシミュレーション: 将来のライフイベント（子供の進学、転職、介護など）を考慮したライフプランシミュレーションを行い、必要な資金を把握する。
• 収入減への備え: 貯蓄、保険、資産運用など、収入減に備えるための対策を講じる。

【返済について】ボーナス払いは慎重に検討

ボーナス払いは、毎月の返済額を抑えられますが、ボーナスの支給額が減った場合に返済が苦しくなるリスクがあります。ボーナス払いの割合は、無理のない範囲に設定しましょう。

【購入後】固定資産税など、住宅ローン以外の支出も忘れずに

住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの支出が発生します。これらの支出も、住宅ローンの返済計画に組み込んでおく必要があります。

これらの情報を参考に、4,000万円の住宅ローンで後悔しないよう、しっかりと準備してください。