住宅ローン名義人が死亡！返済免除される？されない？

マイホーム取得の大きな支えとなる住宅ローンですが、万が一、名義人が亡くなってしまった場合、残された家族はどのように対応すれば良いのでしょうか？多くの方が不安に感じるであろうこの問題について、この記事では、住宅ローン名義人が死亡した場合の返済がどうなるのか、免除されるケースとされないケース、さらに具体的な事例を交えて解説します。万が一の事態に備えて、事前にしっかりと理解しておきましょう。

住宅ローン名義人が死亡したら

住宅ローンの名義人が死亡した場合、原則として残債は相続人に引き継がれます。しかし、多くの場合、住宅ローン契約時には団体信用生命保険（団信）への加入が条件となっているため、団信に加入していれば、死亡時に保険金が支払われ、残債は完済されます。つまり、残された家族に返済義務は残りません。

団信未加入なら残債は相続人へ引き継がれる

団信に加入していない場合、住宅ローンの残債は相続財産の一部として扱われ、法定相続人が相続することになります。相続人は、遺産分割協議を行い、誰が住宅と債務を相続するかを決定します。この場合、相続放棄という選択肢もあります。

団信に加入しているなら返済免除

団信は、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りのローン残高を保険金で支払う保険です。これにより、残された家族はローンの返済に苦しむことなく、住み続けることができます。住宅ローン契約時に金融機関から加入を勧められるのが一般的です。

独身者が死亡した場合は？

独身者が死亡した場合も、基本的な考え方は同じです。団信に加入していればローンは完済されます。団信に加入していない場合は、法定相続人が債務を相続します。遺言書がある場合は、遺言書に従って相続が行われます。相続人がいない場合は、特別縁故者への分与や最終的には国のものになる可能性もあります。

住宅ローン返済が免除されないケース

団信に加入していても、以下のようなケースでは住宅ローンの返済が免除されない、もしくは複雑な状況になる場合があります。

1．住宅ローンを夫婦や親子で組んでいる

夫婦や親子で住宅ローンを組んでいる場合、契約形態によって対応が異なります。特に、共有名義でローンを組んでいる場合は注意が必要です。

連帯保証型のケース

主債務者が死亡した場合、連帯保証人が残りの債務を全て引き継ぎます。連帯保証人は主債務者と同等の責任を負うため、返済義務から逃れることはできません。

連帯債務型のケース

債務者の一方が死亡した場合、死亡した方の債務は団信によって完済されますが、もう一方の債務は残ります。例えば、夫婦でそれぞれ半分の債務を負っていた場合、夫が死亡すれば夫の分の債務は完済されますが、妻の分の債務はそのまま残ります。

ペアローンのケース

夫婦それぞれが別々にローンを組んでいる場合、死亡した方のローンは団信で完済されますが、もう一方のローンは残ります。これは、それぞれが独立したローン契約を結んでいるためです。

親子リレーローンのケース

親が死亡した場合、団信でローンの残債は完済されます。その後は子がローンを引き継ぎ、残りの期間の返済を行います。親子リレーローンは、親から子へローンを引き継ぐことを前提とした商品です。

2．滞納履歴がある

団信は、ローン契約時の健康状態に基づいて審査が行われます。過去にローンの延滞履歴などがある場合、団信に加入できない可能性や、保険金が支払われない可能性があります。また、保険加入後に告知義務違反があった場合も、保険金が支払われない可能性があります。

上記の説明で、住宅ローン名義人が死亡した場合の返済に関する基本的な情報は網羅できているかと思います。続く見出しについても、同様に詳細な記事を作成いたします。

団信に加入していた場合にやること

住宅ローン契約時に団体信用生命保険（団信）に加入していた場合、残された家族は比較的スムーズに手続きを進めることができます。以下に具体的な手続きの流れを説明します。

住宅ローンを借りた金融機関へ死亡の報告

まず、住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、名義人が死亡した事実を伝えます。連絡する際には、契約者名、ローン契約番号などが分かるとスムーズです。金融機関からは、今後の手続きに関する説明や必要書類についての案内があります。この連絡を怠ると、手続きが遅れたり、思わぬトラブルに繋がったりする可能性があるため、速やかに行いましょう。

必要書類の準備

金融機関から指示された必要書類を準備し、提出します。一般的に必要となる書類は以下の通りです。

• 死亡診断書（または死亡届の写し）
• 戸籍謄本（または除籍謄本）
• 印鑑証明書（相続人全員分）
• 本人確認書類（相続人全員分）
• その他、金融機関が指定する書類

これらの書類は、保険会社への保険金請求にも使用されるため、大切に保管しておきましょう。

保険会社による審査手続き

金融機関を通して保険会社に保険金請求の手続きが行われます。保険会社は提出された書類に基づいて審査を行い、問題がなければ保険金が金融機関に支払われます。この保険金によって住宅ローンの残債は完済されます。その後、金融機関からローン完済の証明書や抵当権抹消に関する書類などが送付されます。これらの書類は、後の登記手続きで必要となるため、大切に保管しておきましょう。

登記手続き

住宅ローンの完済後、不動産の登記名義を変更する手続きを行います。具体的には、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。抵当権抹消登記は、住宅ローンを担保として設定されていた抵当権を抹消する手続きです。所有権移転登記は、亡くなった名義人から相続人へ所有権を移転する手続きです。これらの手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

団信に未加入の場合にやること

団信に加入していなかった場合、相続人は住宅ローン残債を相続することになります。この場合、以下のいずれかの方法を選択する必要があります。

住宅を引き継ぐなら

単純承認は、被相続人の財産を全て無条件で相続する方法です。住宅とローン残債も引き継ぎます。住宅に住み続けたい場合や、他の相続財産と合わせてプラスになる場合は、この方法を選択することになります。ただし、ローン残債が住宅の価値を大きく上回る場合、相続人にとって大きな負担となる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。

住宅を引き継がないなら

相続放棄は、被相続人の財産を一切相続しない方法です。住宅とローン残債も放棄します。ローン残債が住宅の価値を大きく上回る場合や、他の相続財産も含めてマイナスになる場合は、この方法を選択することが一般的です。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に行う必要があります。

相続によって得た財産の範囲内で債務を弁済する方法もある

相続によって得た財産の範囲内で債務を弁済する方法を限定承認と言います。住宅の価値がローン残債を上回る場合に有効です。例えば、住宅の価値が2000万円でローン残債が1500万円の場合、限定承認を選択すれば、住宅を売却して得た2000万円から1500万円を返済し、残りの500万円を相続することができます。ただし、限定承認は相続人全員で行う必要があり、手続きも複雑なため、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

住宅ローン名義人が死亡した場合の手続きは、団信の加入状況によって大きく異なります。団信に加入していれば、比較的スムーズに手続きを進めることができますが、加入していない場合は、相続の手続きが必要となり、複雑な対応を迫られる場合もあります。万が一の事態に備え、事前に団信の加入状況を確認し、家族で話し合っておくことが重要です。また、専門家（弁護士、司法書士、税理士など）に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。