年収800万だと住宅ローン頭金なしはできる？借入限度額と無理なく返せる金額を解説

年収800万円でマイホーム購入を検討中の方、頭金なしで住宅ローンを組むことは可能？ 借入限度額や無理なく返せる金額は？

不安や疑問を解消するため、詳しく解説します。

年収800万で頭金なしの場合、住宅ローンはいくらまで借りられる？【借入限度額】

年収倍率から見た借入限度額

一般的に、住宅ローンの借入限度額は年収の5～7倍程度とされます。年収800万円の場合、単純計算で4000万円～5600万円が目安です。ただし、これはあくまで目安であり、金融機関の審査によって異なります。

返済負担率から見た借入限度額

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。多くの金融機関では、返済負担率の上限を30％～35％に設定しています。年収800万円で返済負担率35％の場合、年間返済額は280万円（月々約23.3万円）までとなります。

【早見表】金利タイプ別・返済期間別の借入限度額

金利や返済期間によって借入限度額は変動します。以下は、返済負担率35％で計算した早見表です（概算）。

金利タイプ	返済期間	借入限度額
変動金利(0.5%)	35年	約7,700万円
固定期間選択型(1.5%)	35年	約6,300万円
全期間固定金利(2.0%)	35年	約5,700万円

重要なポイント

• 上記はあくまで目安。
• 個別の審査によって異なる。
• 金利上昇リスクも考慮。

年収800万で頭金なしの場合、無理なく返せる住宅ローン借入額は？【返済シミュレーション】

返済負担率20％の場合の借入額と月々の返済額

無理なく返済できる目安は、返済負担率20％以内です。年収800万円の場合、年間返済額は160万円（月々約13.3万円）となります。 返済期間が35年のケースを仮定すると 変動金利0.5%で約4,400万 固定金利1.5%で約3,600万 固定金利2.0％で約3,250万

返済負担率25％の場合の借入額と月々の返済額

少し余裕を持たせた返済負担率25％の場合、年間返済額は200万円（月々約16.7万円）です。 返済期間が35年のケースを仮定すると 変動金利0.5%で約5,500万 固定金利1.5%で約4,500万 固定金利2.0％で約4,000万

【ケース別】3000万～8000万円借りた場合の返済シミュレーション

変動金利0.5%、35年返済で試算

借入額	月々返済額
3000万円	約7.8万円
4000万円	約10.4万円
5000万円	約13.0万円
6000万円	約15.6万円
7000万円	約18.2万円
8000万円	約20.8万円

注意点:

• 上記はあくまで目安、金利上昇で返済額増の可能性あり
• 諸費用（税金、手数料など）は別途必要
• 将来のライフイベント（教育費、老後資金など）も考慮

年収800万で頭金なし住宅ローンの注意点とリスク

頭金なしで住宅ローンを組むことは、初期費用を抑えられるメリットがある一方、いくつかの注意点とリスクがあります。しっかりと理解した上で、慎重に検討しましょう。

頭金なしのリスク：金利上昇、住宅価格下落の影響

頭金なしで住宅ローンを組む場合、借入額が大きくなるため、金利上昇の影響を大きく受けます。例えば、変動金利型で借り入れた場合、将来的に金利が上昇すると、月々の返済額が増加し、家計を圧迫する可能性があります。

さらに、住宅価格が下落した場合のリスクも高まります。頭金があれば、住宅価格が下落しても、ある程度は自己資金でカバーできます。しかし、頭金なしの場合、売却してもローン残債が残ってしまう（オーバーローン）可能性が高くなり、身動きが取れなくなるリスクがあります。

• 金利上昇リスク: 月々の返済額増加、総返済額の増加
• 住宅価格下落リスク: オーバーローン、売却損の発生

これらのリスクを軽減するためには、金利タイプを慎重に選ぶ、将来のライフプランを見据えた返済計画を立てることが重要です。

借入限度額いっぱいまで借りるリスク

金融機関の審査に通ったからといって、借入限度額いっぱいまで借り入れるのは危険です。借入額が大きいほど、月々の返済負担が重くなり、生活に余裕がなくなる可能性があります。

また、予期せぬ出来事（病気、失業、災害など）で収入が減少した場合、返済が困難になるリスクも高まります。最悪の場合、住宅を手放さなければならない事態にもなりかねません。

借入額は、無理なく返済できる範囲に抑えることが重要です。将来の収入や支出の変化、ライフイベントなどを考慮し、余裕を持った返済計画を立てましょう。

頭金なしでも住宅ローン控除は使える？

頭金なしでも、住宅ローン控除は利用できます。住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。

控除期間	借入限度額	控除率
13年間	4000万円	0.7%

(新築住宅の例、令和4年度税制改正)

ただし、住宅ローン控除には、床面積の要件や所得制限があります。 2024年、2025年に入居する場合

• 住宅ローン控除を受けるには住宅の床面積が原則50㎡以上である
• 合計所得金額が2,000万円以下

年収800万で頭金なし住宅ローンを組むためのポイント

返済負担率を25%以内に抑える重要性

返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％以内に抑えることは、無理のない返済計画を立てる上で非常に重要です。返済負担率が高すぎると、家計に余裕がなくなり、生活費や教育費、老後資金などに影響が出る可能性があります。

年収800万円の場合、返済負担率25％は年間返済額200万円（月々約16.7万円）に相当します。この金額を上限として、借入額や返済期間を検討しましょう。

無理のない返済計画の立て方：ライフプランとの兼ね合い

住宅ローンの返済は長期間にわたります。そのため、現在の収入だけでなく、将来のライフプランも考慮した返済計画を立てることが重要です。

• ライフイベントの確認: 結婚、出産、子どもの進学、退職など、将来のライフイベントを洗い出す。
• 収支の見直し: 現在の収入と支出を把握し、将来の収入の増減や支出の変化を予測する。
• 返済シミュレーション: 金利タイプや返済期間を変えながら、複数の返済シミュレーションを行い、最適なプランを選ぶ。

共働きの場合の注意点：収入合算とペアローンの違い

共働き夫婦が住宅ローンを組む場合、収入合算とペアローンの2つの方法があります。

• 収入合算: 夫婦の収入を合算して審査を受ける方法。借入可能額が増えるメリットがあるが、どちらか一方に万が一のことがあった場合、返済負担が重くなるリスクがある。
• ペアローン: 夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法。それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットがあるが、諸費用が2倍かかる、手続きが煩雑になるなどのデメリットもある。

どちらの方法が適しているかは、夫婦の状況や考え方によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、慎重に選びましょう。

金利タイプ（変動・固定・固定期間選択型）の選び方

住宅ローンの金利タイプには、主に変動金利型、全期間固定金利型、固定期間選択型の3つがあります。

• 変動金利型: 金利が定期的に見直されるタイプ。金利が低い間は返済額が抑えられるが、金利上昇リスクがある。
• 全期間固定金利型: 借入期間中、金利が変わらないタイプ。返済額が一定で安心だが、変動金利型よりも金利が高めに設定されていることが多い。
• 固定期間選択型: 一定期間（3年、5年、10年など）は金利が固定され、その後、変動金利型または固定期間選択型に移行するタイプ。

どの金利タイプが最適かは、個人の状況や考え方によって異なります。金利の動向や将来のライフプランなどを考慮し、慎重に選びましょう。

頭金ありの場合のメリット・デメリット

これまで頭金なしの場合について解説してきましたが、ここでは頭金ありの場合のメリット・デメリットを改めて整理します。

頭金を入れるべきかどうかは、個人の状況や考え方によって異なります。メリット・デメリットを比較検討し、自分に合った選択をしましょう。

頭金を入れるメリット：総返済額の軽減、金利優遇

頭金を入れる最大のメリットは、住宅ローンの総返済額を軽減できることです。頭金を入れることで借入額が少なくなり、その分、利息の支払いが減るため、総返済額が少なくなります。

例えば、4000万円の物件を購入する場合、頭金なし（借入額4000万円）と頭金1000万円（借入額3000万円）の場合を比較してみましょう。（金利1.5％、35年返済で試算）

	頭金なし	頭金1000万円
借入額	4000万円	3000万円
総返済額	約5140万円	約3855万円
差額		約1285万円

上記の例では、頭金を1000万円入れることで、総返済額が約1285万円も少なくなることがわかります。

また、金融機関によっては、頭金を入れることで住宅ローンの金利が優遇される場合があります。金利が低くなれば、さらに総返済額を減らすことができます。

頭金を入れるデメリット：手元資金の減少

頭金を入れるデメリットは、手元資金が減少することです。住宅購入時には、頭金以外にも諸費用（税金、手数料など）がかかります。さらに、引っ越し費用や家具・家電の購入費用なども必要です。

頭金を多く入れすぎると、手元資金が不足し、これらの費用を賄えなくなる可能性があります。また、急な出費（病気、事故など）に対応できなくなるリスクも高まります。

頭金を入れる場合は、住宅購入後の生活費や予備費などを十分に確保した上で、無理のない範囲で金額を決めることが重要です。

まとめ：年収800万、頭金なしで住宅ローンを組む最善の方法

年収800万円で頭金なしの住宅ローンを組む場合、以下のポイントを踏まえることが最善の方法と言えるでしょう。

1. 借入限度額の確認:
   • 年収倍率や返済負担率から、借入限度額の目安を把握する。
   • 金融機関の事前審査を受け、実際の借入可能額を確認する。
2. 無理のない返済計画:
   • 返済負担率を25％以内に抑える。
   • 将来のライフプラン（収入の変化、支出の増加）を考慮する。
   • 複数の返済シミュレーションを行い、最適なプランを選ぶ。
3. リスクの理解と対策:
   • 頭金なしのリスク（金利上昇、住宅価格下落）を理解する。
   • 金利タイプを慎重に選ぶ（変動金利のリスクを考慮）。
   • 借入限度額いっぱいまで借りない。
4. 情報収集と専門家への相談:
   • 住宅ローンに関する情報を収集する（金利、制度、控除など）。
   • 不明な点は、金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談する。
5. 頭金の検討:
   • 頭金あり/なし、それぞれのメリットとデメリットを比較検討する。
   • 総返済額や、金利、手元資金などを考慮しましょう。

頭金なしでも住宅ローンを組むことは可能ですが、リスクも伴います。 しっかりと情報収集を行い、無理のない返済計画を立てることが重要です。 ご自身の状況に合わせて、最善の選択をしてください。